『徐州城中村在什么地方｜老城区几片老地方，拆的拆留的留』

前几天在户部山附近一个修车铺等轮胎，旁边一个大哥刷手机，突然扭头问我：“兄弟，都说徐州城中村在什么地方？我想找个房租便宜、离市区近的地儿，网上说法乱七八糟，看得我头大。”我笑了笑，把烟掐了，跟他说：“你莫看那些花里胡哨的，徐州这地方，城中村不是找不到，是变化太快，你得知道现在还剩哪几片。”

说实话，我在这行跑了十几年，从老火车站到三环外，见过不少城中村从热闹到消失的全过程。很多人一提“城中村”，脑子里还是那种破破烂烂、电线横飞的画面，其实现在徐州的城中村，更多是“半拆半留”的状态。今天我就掏心窝子告诉你，徐州城中村在什么地方，哪些还能住，哪些已经名存实亡。

先给你个结论：徐州城中村在什么地方？目前主要集中在鼓楼区北部、云龙区东部边缘，以及泉山区靠近三环的老厂区宿舍周边。但你要真按这个去找，可能扑空一半，为啥？原因就在这儿——这几年拆迁力度大，去年还算数的村子，今年可能已经围上绿铁皮了。

徐州城中村在什么地方？先拆穿三个最大误会

第一个误会：以为城中村都在市中心。很多人觉得，城中村嘛，肯定是在最热闹的商圈背后。我跟你讲，早十年确实是这样，像以前的老东门、建国路那边，确实是典型的城中村。但现在你再去看，那些地方要么拆成了商业综合体，要么改造成了文创园。现在的徐州城中村在什么地方？反而往外推了，多在二环到三环之间的“夹缝地带”。

第二个误会：以为城中村就是脏乱差。这个观念得改改了。我当年跑过不少地方，确实有些村子环境不咋地，但你也得分片看。比如下淀路那边的一些老村落，虽然房子旧，但街道干净，租客也多，晚上还有烟火气。你不能一竿子打死，说城中村就都是破地方。

第三个误会：以为网上说的“某某村”还在。这个最坑人。你在网上搜“徐州城中村在什么地方”，经常看到有人推荐某个村子，结果你打车过去，发现已经变成停车场了。我告诉你，信息滞后是城中村最大的坑，你得看最新的拆迁公告，不能信去年的帖子。

我见过的几种情况：别被表面话术带着走

我给你说嘛，这些年我见过的城中村，大概分这么几种情况，你对照着看就明白了。

第一种：正在拆迁的“半废墟”型。去年我去铜山新区边上办事，路过一个村子，墙上写满了“拆”字，但还有几户人家没搬走。有个大姐在门口择菜，我问她咋还不走，她说：“赔偿没谈拢，再等等。”这种地方你千万别去租，今天住进去，明天可能就停水停电。徐州城中村在什么地方有这种情况？主要集中在三环南路沿线，尤其是靠近新城区规划范围的那几片。

第二种：已经“村改居”但面貌没变的。这种最迷惑人。行政上人家叫社区了，但房子还是老样子，巷子还是那么窄。比如大庆路往北那一片，名义上早就是社区了，可你走进去，还是城中村的感觉。这种地方的好处是租金便宜，坏处是基础设施老化，下水道经常堵。

第三种：被工厂包围的“夹心层”。我当年跑业务的时候，经常去金山桥那边，那边有些村子被工厂和物流园夹在中间，白天全是货车，晚上才安静下来。这种地方适合在附近上班的人住，但你要是图生活方便，那就别考虑了。说到这儿，我得提醒你一句：判断一个城中村能不能住，别看它外表，要看它周边配套和拆迁风险。

真正有用的判断方法：看这三个硬指标

光知道徐州城中村在什么地方还不够，你得会判断这个地方能不能待。我总结了三招，你照着看就行。

第一招：查拆迁计划，别信口头承诺。最直接的办法就是去徐州市自然资源和规划局的官网，看年度土地征收计划。凡是列入计划的，不管现在多好，都别碰。我见过太多人贪便宜租进去，三个月就被赶出来的。

第二招：看房租和周边租金差多少。如果周边小区房租1500，城中村只要500，差价太大，反而要小心。为啥？要么是环境确实差到没法住，要么就是快拆了，房东在最后捞一笔。正常差价在30%左右比较合理。

第三招：晚上去转一圈，看亮灯率。这个最实在。晚上八九点去看，如果整栋楼黑漆漆的，说明没什么人住，那这地方基本就是“空壳村”了。如果灯火通明，说明租客多，生活气息浓，那就可以考虑。

判断指标	安全信号	危险信号
拆迁风险	近三年无拆迁计划	墙上画了“拆”字或贴了征收公告
租金水平	与周边差价30%以内	低于周边50%以上
居住密度	晚上亮灯率超70%	整片区域黑灯瞎火

这三招用下来，徐州城中村在什么地方能住、什么地方不能碰，你心里基本就有数了。

关于徐州城中村在什么地方，大家还会问什么？

问：徐州城中村租房一般多少钱一个月？

答：看位置和条件。像鼓楼区北边那种老村子，单间大概300到500，一室一厅600到800。如果是靠近云龙湖或者市中心周边残存的，那就贵了，可能得上千。但说实话，那种地方现在很少了。

问：城中村的房子能买吗？

答：这个问题我得跟你说明白，城中村房子大多是集体土地，没有正规产权证，也就是俗称的“小产权房”。你买的话，法律上不受保护，拆迁了也拿不到正规赔偿。我建议你打消这个念头，租房可以，买房绝对不行。

问：怎么查某个村到底拆不拆？

答：最靠谱的就是看政府网站上的征收公告和规划公示。你搜“徐州市自然资源和规划局”，进去找“土地征收”或者“房屋征收”栏目，输入村名就能查。别听中介瞎忽悠，他们为了成交啥都敢说。

问：城中村的水电费是不是便宜？

答：这是个误区。城中村很多是“二房东”转租，水电费往往比正规小区贵，有的甚至按商业电价收。我见过一个月电费比房租还高的。租之前一定要问清楚水电费怎么算，最好写进合同里。

问：徐州城中村在什么地方？有没有集中一点的地方？

答：目前相对集中的，一个是下淀路周边，一个是金山桥附近，还有就是铜山新区和老城区接壤的地带。但这些地方也在不断变化，我建议你实地去转，别光看地图。

最后给你几句掏心窝子的话

第一，城中村不是洪水猛兽，但也不是捡漏天堂。它适合过渡期居住，不适合长期投资。第二，信息比房子本身更重要。你花两天时间研究拆迁规划，比跑十趟看房都有用。第三，别贪便宜，便宜后面都有代价。要么是环境代价，要么是安全代价。

我当年刚入行的时候，也以为找到便宜就是赚到，后来吃了亏才明白，在徐州城中村找地方住，先问拆不拆，再谈住不住。这话糙理不糙，你品品。